실제 현장에서 겪을 수 있는 사례를 바탕으로 전체 절차와 주의해야 할 점을 짚어봅니다.

수도권의 한 빌라를 낙찰받은 A씨는 잔금을 치르고 현장을 찾았다가 황당한 일을 겪었습니다. 집에 남아 있던 점유자가 이사는 커녕 “이사비로 1억 원을 주지 않으면 한 발짝도 못 나간다”며 버텼고 연락을 끊어버렸습니다. 인도명령 신청 기한인 6개월은 속절없이 흘러갔고, 결국 A씨는 명도소송을 진행할 수밖에 없었습니다.

이 경우 점유자는 아마도 1억 정도의 보증금액을 전 주인에게 돌려받지 못하는 억울한 상황일 겁니다. 피해액을 회복하고자 낙찰자에게 무리한 요구를 하는 아주 전형적인 사례 입니다. 낙찰을 받고 잔금을 다 치렀는데도 전 소유자나 점유자가 집을 비워주지 않고 버티는 상황만큼 속 타는 일이 없습니다. 합의가 원만하게 이루어지지 않으면 결국 법적 절차인 명도소송을 밟아야 합니다. 아래와 같은 절차로 명도소송을 진행 할 수 있습니다.

1.점유이전금지가처분 (가장 중요)

소송을 제기하기 전, 혹은 소장을 넣는 동시에 반드시 거쳐야 하는 절차가 ‘점유이전금지가처분‘ 입니다. 소송이 진행되는 수개월 동안 현재 점유자가 다른 사람에게 명의를 넘기거나 딴 세입자를 들여놓으면, 어렵게 승소해도 그 판결문은 휴지조각이 됩니다. 새로운 사람을 상대로 소송을 처음부터 다시 해야 하는 최악의 상황을 막기 위해 법원에 가처분을 먼저 신청해야 합니다. 법원 인용이 나면 집행관이 현장에 찾아와 현 점유 상태를 유지하라는 고시문을 붙입니다.

2.명도소송 본안 제기

가처분 절차가 끝났다면 본격적으로 관할 법원에 명도소송 소장을 접수 합니다. 매각대금 완납증명원과 등기부등본 등을 첨부하여 원고 자격으로 소장을 제출하면 됩니다. 상대방이 대항력이 없는 무단 점유자나 채무자라면 법리적으로 낙찰자의 승소가 명백합니다. 다만, 상대방이 근거 없는 유치권을 주장하거나 보증금을 다 못 받았다는 억지 주장을 펼치며 재판을 지연시키는 경우가 많습니다. 변론기일을 거쳐 판결이 나기까지 통상 3개월에서 6개월 정도가 걸립니다.

3.승소 판결 및 집행권원 확보

재판부에서 원고 승소 판결을 내리면 비로소 합법적인 집행권원을 손에 쥐게 됩니다. 판결문이 나왔다고 해서 낙찰자가 직접 집안의 짐을 빼내면 형사처벌을 받을 수 있으므로 자력구제는 절대 금물입니다. 반드시 법적 절차를 거쳐 강제집행을 신청해야 합니다.

4.강제집행 신청 및 본집행

판결문을 들고 법원 집행관실에 강제집행을 신청합니다. 집행관이 현장을 방문해 자진 퇴거를 경고하는 1)계고장을 부착하는데, 이 과정에서 압박을 느낀 점유자가 비로소 짐을 빼거나 합의를 요청해 오기도 합니다. 끝까지 버틴다면 2)지정된 날짜에 열쇠공과 인력, 트럭을 동원해 강제집행을 단행합니다. 집 안의 물건은 물류창고로 이동되어 3개월간 보관되며, 노무비와 보관료 등 집행 비용은 패소한 점유자에게 청구할 수 있습니다. 다만 점유자에게 재산이 없다면 낙찰자가 비용을 먼저 부담해야 하므로, 소송을 진행하면서도 지속적으로 압박을 주어 자진 이사를 유도하는 것이 현명합니다.

※실전에서 명도소송은 시간과 비용을 소모하는 일입니다. 소송을 염두에 두고 계시다면 현재 점유자의 상태와 법적 요건을 정확히 검토해 보시고 신속하게 대처 하시기 바랍니다.